无锡楼市调控一周年，成效几何？独家数据，客观呈现

引言

回望2016年9月无锡楼市成交火热，成交量同比上涨83%，房价涨幅同比高达32%，部分热点板块成交均价涨幅更是逼近60%。

当时针对如此高涨的楼市行情， 2016年10月2日无锡终于出台被称为“锡十四条”的新一轮房地产调控新政，正式加入限购“大军”，发力调控房地产市场。一年来，无锡市各相关部门陆续发布多份房地产调控政策，调控力度不断加码。

时间的转盘转过一轮，就在迎来“限购”一周年之际的2017年国庆前夕，无锡住建部紧跟全国多城市调控加码脚步，再次发布限购补充意见及细则，被业内认为是一年来多番调控楼市的 “补丁”政策。

一年来的多份房地产调控政策，查阅单一文件难以一窥全貌，媒体针对调控效果也众说纷纭。故此文专门对无锡市近一年来的调控政策，及对应楼市成交数据进行整理汇编，以窥市场全貌，供相关人群参考。

无锡最近一年房地产调控政策一览

2016年10月2日

“锡十四条” ：

增加住宅用地供应，优化出让条件，设置最高限价；

二套房商贷首付比例由不低于30%调整为40%；

暂停对已拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭出售新建商品住房；

第二次公积金贷款首付比例调整为不低于30%。

开发企业不得向同一买受人出售多套商品住房；

实际销售价格不得高于申报价格，申报价格3个月内不得调高，否则须重新申报。

2016年10月8日

人民银行南京分行发布《江苏银监局关于调整部分城市差别化住房信贷政策的通知》：

居民家庭购房和首套房的商业性个人住房贷款，低首付款比例不低于30%。

2016年11月24日

从2016年12月1日起，征地拆迁安置住房符合相关条件，并按规定办理有关手续后可上市交易。

2017年4月28日

“限涨令” 出台：价格备案后1年内不得调高。

2017年5月4日

住建局重申限购政策，要求各房企严格执行，如有违反一经查实暂停商品房合同网签备案。

2017年5月10日

“限涨令”细则出台：

1、商品住房申报备案价格高于2016年10月份所在区域商品住房成交均价的统一由市级价格主管部门负责受理；

2、开发商在申报价格时，应提交同楼盘或同区域成交价水平(2016年10月份成交均价)和项目开发建设成本；

3、商品住房备案价格确定后1年内重新调高的将不予受理；

4、房地产开发企业在取得商品住房预售证后10天内，应一次性公开全部准售房源及经备案的每套房屋价格。

2017年5月20日、22日

市政府发布《关于进一步加强市区房地产市场调控工作的通知》及细则：

对已拥有一套及以上住房的非本市户籍居民家庭暂停出售二手住房；

取得产证两年内不可转让。

2017年6月30日

市住建局：存量房网签新规出台。

7月1日起，无锡市区存量房买卖网上签约将执行新办法。

除了明确规定经纪机构发布房源信息前必须核验，还对网签备案所需材料等交易细则做出了详细规定，违规的经纪机构将面临处罚。

2017年9月25日

《关于加强房地产市场调控的补充意见》要求：

调整梁溪区、滨湖区(不含马山)、新吴区(不含鸿山)、惠山新城和锡东新城范围内限购政策；

第二次公积金贷款，首付比例由30%提高至40%；

暂停向拥有2套及以上本市户籍居民出售新商品房；

外地户籍居民家庭购房需提供2年社保或个税证明。

2017年9月27日

细则明确了部分商品住宅种类及人群不受政策限制的具体范围，进一步规范了政策实施的具体时间节点；

之前已购买尚未网签备案的，如能提供有效凭证不受此次政策的限制；

要求购房人如实填写《购房人申明陈述书》、提供证明资料。

楼市调控效果

及政策出台原因分析

那么这一年来调控效果如何？

市场屡次被泼冷水后是否降温？

为何又在此时推出调控“补丁”政策？ 

我们先来看一下实际成交数据。

无锡楼市总体成交变化情况

注：本文所有数据统计口径为商品住宅成交备案数据，且2017年9月份数据为截止至9月26日，下同。

从一年来的无锡商品住宅备案数据来看，成交均价震荡波动，自去年10月至今年8月环比涨跌幅度在-4.53%到3.22%之间，较为稳定，基本达到了政府稳定楼市的预期目标。

但9月份环比涨幅达到了17.8%，楼市又有疯长势头，所以9月末无锡紧跟全国调控步伐出台调控补丁可谓“来的很及时”，不管是对本地、外地人的限购，还是公积金政策的调整，精准打击了外地投资客的同时，抑制了本地人利用公积金炒房的行为。

热点区域板块情况

从热点区域的月度成交均价来看，本次调控涉及的梁溪区、滨湖区(不含马山)、新吴区(不含鸿山)、惠山新城和锡东新城这几个区域板块中，除新吴区外其他均价全部接近或高于全市总体均价。

从区域占比来看，本轮限售的区域板块近一年的月成交面积占全市比例在40%-60波动，直接表明这些区域成交量在强限购限价的高压调控下，仍旧稳稳地占据了整个城市的半壁江山，热度高涨。

特别指出的是，滨湖区（不含马山-胡埭板块）尽管均价已高出全市均价一大截，但成交量仍占据全市15%的份额；梁溪区新建商品住宅库存总量占比最少，但成交量仍占12%；惠山新城和锡东新城更是公认的热点成交板块，成交量竟能与其他区级板块媲美。

由此可见，9.25新政中的热点区域限售完全是合理、有必要的，此次调控的精准度亦可见一斑。

同时，本次调控政策细则针对未来得及备案的能提供证明的购房行为、符合条件的政策性用房、非本市户籍高层次人才、通过司法或者继承情况都按照之前的政策执行，本市在校生有适度放宽，如此防止了一刀切，也都体现了政策的合理性。

结束语

今年6月份中国社科院权威发布的《中国城市竞争力第15次报告》显示，无锡位列“2016年度宜居竞争力排行榜”内地城市之首。不管是基础设施、高架道路、隧道和地铁修建，还是经济活跃度、教育医疗环境等各个方面，无锡目前具备良好的宜居环境，未来也拥有较好的发展潜力。无锡未来的城市发展情况值得期待，楼市发展与城市发展亦是紧密相关。

近一年来，政府各类新政陆续出台，是为了“稳房价、挤泡沫、严管控”，但并非为了遏制房地产的发展。此前限地价、限房价，加上现在明确限制购买资格、适当提高首付比例、限售热点区域，这将有利于缓解购房者紧张情绪和提高市场成熟度，对于无锡房地产市场后续理性稳定、平稳增长具有积极意义。

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